二手房交易税费有哪些主要分为卖方承担的增值税及附加、个人所得税，买方承担的契税，以及双方均需缴纳的少量登记、工本杂费，2026年1月1日起执行财政部、税务总局2025年第17号公告新规，满2年住宅免征增值税，唯一满5年住宅可免征个税，税费标准严格区分房屋持有年限、购房者房屋套数与房屋面积，不同条件对应不同税率，可直接用于交易预算核算。
二手房交易卖方税费
增值税及附加是卖方核心税费，计税规则以房屋契税缴纳时间或不动产权证登记时间孰先为准。2026年新规下，个人出售持有不足2年的住宅，按3%征收率全额计征增值税，计算公式为含税成交价÷1.03×3%，同时叠加0.36%的附加税费，包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；持有满2年及以上的住宅，无论房屋面积、是否为普通住宅，均可全额免征增值税及附加税费，全国统一执行该标准，无城市差异化特例。
个人所得税由卖方缴纳，主流计征方式分为两种。核定征收适用于无法提供原始购房发票、契税票据的房源，多数城市按房屋成交价的1%核定计税；查实征收适用于票据齐全的房源，按房屋交易差额的20%计税，差额为本次成交价减去原始购房成本、装修费用、交易税费等合法抵扣费用。个人出售自用满5年且为家庭唯一住房的房源，可直接免征个人所得税，家庭唯一住房认定范围包含购房人、配偶及未成年子女。
普通个人住宅交易，卖方无需缴纳土地增值税和印花税，这两项税费仅针对商业公寓、商铺、写字楼等非住宅二手房交易征收，个人住宅交易可直接排除该两项费用，避免不必要的预算预留。
二手房交易买方税费
契税是买方唯一大额税费，税率严格依据购房家庭住房套数和房屋建筑面积划分，执行财政部、税务总局2024年房产税收优惠政策。购买家庭首套住房，140㎡及以下税率为1%，140㎡以上税率为1.5%；购买家庭二套住房，140㎡及以下税率为1%，140㎡以上税率为2%；购买三套及以上住房，多数城市统一按3%税率征收契税，无面积减免政策。
买方仅需承担少量固定行政杂费，无其他浮动税费。不动产登记费住宅类统一为80元/套，非住宅类为550元/件，房产证工本费每本10元，多本证书仅收取对应工本费，整体费用金额固定、差异极小，不会对交易总成本造成明显影响。
二手房交易税费场景对比
| 交易场景 | 卖方核心税费 | 买方核心税费 | 适用条件 |
|---|---|---|---|
| 满五唯一住宅 | 无增值税、无个税 | 1%-1.5%契税 | 持有满5年、家庭唯一住房 |
| 满二非唯一住宅 | 无增值税、1%个税 | 1%-2%契税 | 持有2-5年、非家庭唯一住房 |
| 不满二年住宅 | 3.36%增值税附加+1%个税 | 1%-3%契税 | 持有不足2年的住宅房源 |
非住宅房源税费更复杂。
商铺、公寓等非住宅二手房交易，无满2年、满5年税费减免政策，卖方需缴纳增值税差额5%、差额20%个税、土地增值税，买方统一缴纳3%契税，整体交易税费成本远高于普通住宅。
税费核算以税务核定为准。
二手房所有税费的计税基数不以买卖双方合同成交价为准，最终以当地税务系统评估价核定，合同价低于评估价时，按评估价计税，可有效规避低价报税产生的税费误差与审核风险。
满五认定看原始登记时间。
房屋满2年、满5年的时间判定，均以房屋首次契税完税时间或不动产首次登记时间为准，二手房二次交易的持有年限不重新计算，直接沿用原始登记时间判定减免资格。
该税费体系仅适用于个人自然人之间的住宅二手房交易，个体工商户、企业名下房产交易不适用上述减免政策，需按企业不动产交易标准计税。
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